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时间:2019-10-29 13:42:30

  联系我们  把时光拉回2019年,再回想2016年总会有一种恍惚感,排队挤爆售楼的场景总有种不真实感

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  把时光拉回2019年,再回想2016年总会有一种恍惚感,排队挤爆售楼的场景总有种不真实感。房住不炒的概念已经绝不再只是空谈。地产企业的转型已经进入到了“考试”环节。

  10月25日晚,泰禾集团的三季报拉开了新一个财报披露周期。报告显示,前三季度,营收211.92亿元,同比增加8.22%,归母净利润21.21亿元,同比增加46.85%。

  纵观整份财报,实现了业绩的持续增长,在现金流、利润等层面持续向好,这代表的是房企巨头体现的第一个趋势。在产品层面,泰禾集团多盘入市并领跑市场,这意味着,产品正在成为巨头角力的未来方向。

  地产企业的转型并非没有参考案例,在互联网,过去10年已经进行了浩浩荡荡的移动化转型。以此作为标杆看地产企业,有一条清晰的转型路径,即在保障原有业务健康发展的基础上,及早动身、坚定信心和决心开辟新的航道。

  对于地产企业同样如此,只是地产的特殊性要求,转型不能使牺牲原有业务为代价,否则只会让新业务成为无根之水。因此,地产巨头的转型,需要尽可能保障经营的健康。

  以此审视泰禾的业绩,可以看到其在关键指标上呈现着愈发健康的态势,在行业分化阶段,这是作为巨头应有的状态。

  以传统视角看地产企业发展是否健康,关键就是看经营、现金、资产等层面。经营方面,泰禾前三季度营业收入为211.92亿元,同比增加8.22%;利润总额为31.36亿元,同比上涨7.83%;净利润为22.97亿元,同比增加7.70%;归母净利润21.21亿元,同比增加46.85%;EBITDA为31.36亿元,同比增加7.84%。最突出的是,其营收稳步增长的同时,利润水平持续向好,归母净利润大幅增长46.85%,在当前阶段,以泰禾的规模,这个增速依靠的是其强大的经营实力。

  更为关键的是,泰禾利润水平的大幅提升靠的是盈利能力的提升。泰禾的加权ROE(净资产收益率)为10.27%,同比上升2.29个百分点;毛利率为28.95%,环比增长1.2个百分点;净利率10.84%,环比增加0.5个百分点。ROE是盈利能力的表现,毛利水平则是行业地位的代表,由此来看,泰禾的利润改善十分得益于其经营水平的提升。

  盈利层面的亮丽表现客观上让泰禾的业绩更加健康。比如,盈利提升极大优化了现金流水平,截至三季度末,泰禾经营性现金流净额增加至226.2亿元,在此之前,2018年为139.3亿元,2019年上半年为202.2亿元。同比增加近一倍现金流的表现,让泰禾的负债持续改善,三季度末,泰禾的短期债务从461亿大幅缩减到320亿,半年减少了140亿。有息负债一个季度减少62亿,成本得到进一步优化。在现金为王的未来,现金流的改善、债务层面的优化将让泰禾后劲十足。

  不只是现金流,在资产层面,截至三季度末,泰禾的净资产为363.47亿元,较年初增长13.98%;归母净资产220.07亿元,较年初增长19.23%。这表明,泰禾的整体规模正在持续稳步增长。

  综合来看,泰禾这份财报体现是当下地产企业非常关键的两个词“稳健”和“高质量”。业绩的持续增长让泰禾行驶在平稳的航道上,盈利水平、现金流等层面的不断优化,让泰禾的动力十足,不断支撑未来的战略。泰禾的业绩表现正是当下巨头的追求,强基固本,打好地基为接下来的竞争做好充足的准备。

  “房住不炒”的大政策实际已经让地产业原有的范式发生着悄然的改变。住房投资属性的改变意味着其功能属性变得极端重要。

  当前,住房的主要购买力来自于刚需人群,与“渠道下沉”的趋势不同,作为客单价极高的房产,绝对是一个“消费升级”的趋势。刚需人群的画像可以大致描绘为“年轻”、“受教育良好”、“需要上一辈财力支持”等,财力有限、有较高的鉴别能力下,对房子的要求必然更高。

  层面的“消费升级”本质上是对住房产品的要求更细化、更极致。因此,产品能否得到广大用户的青睐,在很大程度上决定着企业的未来。

  从这个方面看泰禾的第三季度,有一个明显的信号,泰禾在新一轮的产品竞争中走在了前列。据克而瑞日前发布的2019年北京市1-9月企业权益网签榜单显示,泰禾北京以118.5亿元成交金额,名列北京房企权益榜第三名,是前十中唯一的民营企业。旗下多个明星盘领跑北京市场。今年以来泰禾北京就先后进行了“壹号抢收计划”、双大院热销等战略动作,打造了“院子系”、“大院系”等超级IP,同时将产品品质体现到极致。

  不仅如此,今年四季度,泰禾多个城市的明星项目也将重磅入市,包括北京泰禾·金府大院四叠产品、泰禾·西府大院的央景王座产品、泰禾·北京公馆新品,以及上海、深圳、郑州、济南等多个城市也有多个新盘亮相或加仓销售。

  仔细来看,泰禾的产品获得了北京、上海、深圳等一线城市的广泛肯定。在房产升级的时代下,一线城市是判断市场预期的重要风向标,泰禾能够获得这些城市的信赖,在后续的发展中势必将走得更加顺畅。

  泰禾在产品层面的强势表现代表着一个现象,2016年底是一个明确的信号,地产企业应当在当时就开启优质产品的打造。以这个时间节点计算,到2019年,恰好可以将一款产品打造成型。而随着泰禾王牌产品的相继推出,产品竞争的第一轮考验已经开启。

  对于停留在“高周转”时代的企业,接下来将面临很大的挑战。在产品品质、服务水准受到广泛关注的当下,任何瑕疵都可能会被放大,市场最终会呈现良币驱逐劣币的洗牌。

  当然,正如前文所述,地产企业的转型决不能只是在主业上的优化,更重要的则是开辟新的航道。正如支付宝成为阿里的第二条腿,微信成为腾讯的又一大支柱,地产企业也应当寻找新的增长点,创造新的增长周期。

  在这一方面,如果当下再寻找新的增长点,恐怕已经为时已晚。在泰禾的财报中,有这样一条关键信息,泰禾厦门湾以超100亿销售业绩不仅稳居全国文旅市场TOP3、住假市场TOP1,更是以碾压优势取得2019年前三季度的“六冠王”。

  这里面的关键词是“文旅”、“住假”,而这两个关键词的背后则是“多元化”。实际上,泰禾的多元化布局很早就已经展开,并先后在医疗、教育、养老、保险、文化影视等领域显现成效。2017年,泰禾集各方面优势推出了“泰禾+ ”战略。泰禾厦门湾正是“泰禾+ ”战略的落地项目之一。在这个项目中,泰禾把自身优势全维展现,真正做到了以全生命周期的服务配套。

  如今,厦门湾在文旅、住假等市场上取得绝对的优势,是长期耕耘和多元化战略的一个成果。如果以更长远的视角来审视这个项目,其背后的意义无疑是巨大的。泰禾在多元化层面已经做出了成效,在行业转型期,泰禾成为了行业的“拓荒者”,固然有压力,但所得到的优势和资源也将是巨大的。

  以泰禾的财报为标杆来看地产业,可以清晰地看到一条线索,巨头并非真正“囤粮过冬”,而是为正在为未来蓄势。提质增效推动业绩的稳步前行;精进产品获得更广范围的市场认可,更高的品牌认同;不断加强多元化战略的实施,开辟新的增长通道。2016年是这一切的开始,2019年,巨头们已经开始收获果实。


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